Приём квартиры в новостройке у застройщика: на что обращать внимание?

Застройщик «Файна Таун» уже начал приглашать инвесторов первой очереди строительства на осмотр и приём квартир в новостройке. К этому важному и волнительному шагу нужно тщательно подготовиться. Ведь подписав акт приёма, инвестор становится полноценным собственником квартиры и после этого самостоятельно несёт все расходы на её обустройство. Потому важно на этапе осмотра выявить все возможные недочёты и указать их в акте, чтобы застройщик устранил их. После этого можно устраивать повторный осмотр, проверить устранение выявленных проблем, и если всё будет хорошо – лишь тогда окончательно подписывать акт приёма квартиры.

Давайте рассмотрим, как нужно проводить приём квартиры в новостройке у застройщика, и на что следует обращать внимание. Рассматривать будем исходя из тех условий, которые предлагает «Файна Таун» — состояние после строителей без отделки, окна и двери установлены, снабжение газом не предусмотрено.

Приём квартиры в новостройке — Подготовка

Итак, дома первой очереди введены в эксплуатацию, инвестор идёт на осмотр квартиры. Желательно взять с собой родственников и человека, который уже знаком с этим процессом. Если такой возможности нет, то предстоит проводить приём квартиры в новостройке самостоятельно. При этом рекомендуется принести с собой некоторые инструменты, вспомогательные материалы и документы:

  • паспорт и договор;
  • рулетку;
  • уровень и отвес;
  • складной табурет или стремянку;
  • мел, бумажный скотч и смываемый маркер;
  • бутылку воды и тряпку;
  • фонарик;
  • листы бумаги;
  • зажигалку и свечку;
  • фотоаппарат;
  • сменную одежду.

Если совсем уж заморачиваться, то можно также взять лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир (для проверки стен и полов), тепловизор (для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание), дозиметр (для проверки уровня радиации), индикатор электромагнитных излучений и газоанализатор.

Перед приёмом квартиры рекомендуется ещё раз внимательно перечитать договор, приложения к нему и проектную документацию. В этих документах должно быть расписаны все характеристики квартиры, включая материалы, степень отделки, конфигурацию комнат и окон и т.д. Желательно договариваться на осмотр квартиры на дневное время.

А теперь по пунктам рассмотрим, на что нужно обращать внимание в процессе приёма квартиры в новостройке у застройщика.

Двери

Проверяем, есть ли наружные повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки (снаружи и изнутри), ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Дверь должна удерживаться в любом положении, не открывается и не закрывается под собственным весом. Снаружи двери должны быть наличники. Если есть звонок — он должен работать.

Двери на балкон должны открываться свободно, без шума, не заедая. Нижний край двери на балкон или лоджию должен находиться на высоте от стяжки, достаточной, чтобы положить напольное покрытие с подложкой (минимум 1,5-2 см).

Стены, полы, потолок

При черновой отделке проверяется ровность стен, отсутствия трещин, выступающих блоков, пятен влаги и плесени на них (особенно на лоджии). Для этого используем уровень и отвес. Если вы хотите проверить длины стен по сравнению с планом, это нужно делать на высоте 70-80 см от пола, предварительно убедившись, что рулетка установлена горизонтально.

Приложите нитку с грузом к верху стены или на высоту вытянутой руки, для большинства это будет около 2 м. Отвес не должен лежать на стене внизу и не должен отклоняться более, чем на 1,5-2 см. Если есть отклонение, приложите отвес к нескольким местам на этой стене. Также на всякий случай проверьте малярным уровнем.

Убедитесь, что в наружных, межкомнатных, межквартирных стенах нет щелей на просвет. Стены не должны шататься при надавливании на них.

Также проверяем стяжку, не должно быть выбоин или выступов, больших перепадов высот (по нормам ДБН не более 5 мм на 2 метра) или вкраплений сторонних материалов. Особо нужно обратить внимание на стяжку пола в районе радиаторов и труб отопления — там возможны «волны» на поверхности.

Также выбоин, трещин, выступающей арматуры и замоканий не должно быть и на потолке. Убедитесь в отсутствии сквозных отверстий к соседям.

Окна

Окна могут быть в строительной пыли, потому перед осмотром может потребоваться протереть их смоченной в воде тряпкой.

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их нужно помечать смываемым маркером. Также не должно быть трещин, сколов и маленьких пятнышек (следов от болгарки). Все механизмы должны работать без заеданий. Створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов. Створки не закрываются под собственным весом.

Плотность закрывания окон можно проверить листом бумаги (зажмите между рамой и створкой и попытаться вытащить в закрытом положении) или зажжённой свечой (поводить вдоль стыков). Внутри стеклопакетов не должно быть конденсата. Все стеклопакеты должны стоять наклейкой внутрь, а на стекле должна быть указана маркировка.

Профиль окон желательно проверить уровнем в нескольких плоскостях. Все участки должны быть строго вертикальны и горизонтальны.

Не допускается наличие щелей между оконной рамой и откосом стены. Монтажная пена должна быть без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Вентиляция

Убедитесь, что вентиляционные отверстия есть на кухне и во всех санузлах.

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. Или же можно приложить лист бумаги к отверстию вентиляции, он должен удерживаться создаваемым потоком воздуха. Таким образом проверить все вентиляционные отверстия. На верхних этажах в тёплое время года вентиляция может не работать — это нормально.

Электричество

Проверьте наличие счётчика электроэнергии в МОП. Счётчик должен быть опломбирован. Нужно также сверить номер счётчика и записать текущие показания.

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество на общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте наличие счётчика потребления холодной воды в МОП. Счётчик должен быть опломбирован. Нужно также сверить номер счётчика и записать текущие показания.

Проверьте есть ли вода. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран (проверить плавность работы), фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации должны стоять заглушки. Все выводы должны быть без видимых повреждений.

В случае «Файна Таун» предусмотрена гидроизоляция санузлов. Нужно проверить, есть ли на стыке пола и стен полоса изолирующего материала.

Отопление

Радиаторы должны быть в наличии во всех комнатах под окнами. При этом все радиаторы должны быть подключены к выводам из-под стяжки. Проверьте уровнем горизонталь на установленных радиаторах.

На радиаторах, включая обратную (смотрящую на наружную стену) сторону не должно быть повреждений (вмятин, царапин) и потёков. Осмотрите радиаторы, аккуратно сняв с них целлофан и картон. Убедитесь в целостности кранов и мест соединений.

Площадь квартиры

Если реальная площадь квартиры после замеров инвестором не совпадает с указанной в техническом паспорте, застройщик по требованию инвестора и в его присутствии заново делает замеры.

На этом первый приём квартиры в новостройке у застройщика можно считать законченным. Все выявленные недостатки записывайте в акт осмотра (он же дефектный акт). Документ обязаны утвердить обе стороны. Отказаться внести замечания инвестора в акт застройщик не может. Но объективность всех претензий затем оценит независимый оценщик и выделит объективные недостатки.

Подписав акт осмотра, вы имеете право не подписывать акт приёма и требовать устранения дефектов. После того, как застройщик устранит объективные недостатки (за свой счёт), вы можете устроить повторный осмотр, убедиться в отсутствии проблем, и лишь после этого подписывать акт приёма. Подписание акта приёма-передачи означает, что инвестор согласен стать собственником квартиры в том состоянии, в котором её предоставил застройщик.

Субъективные претензии стороны по взаимному согласию отвергают или делают предметом отдельного разбирательства. Но пока идёт разбирательство, акт прёма-передачи утвердить нельзя, а значит, процесс перехода квартиры в собственность инвестора затягивается. Если в дефектный акт включены пункты, которые, по мнению застройщика, исправить нельзя, он должен письменно пояснить, почему.

После подписания акта приёма-передачи квартиры инвестору необходимо подписать договоры с эксплуатационной компанией, поставщиками воды, электроэнергии и т.д. Также необходимо оформить право собственности на недвижимость. Но об этом мы расскажем в одном из следующих материалов.

А пока предлагаем скачать чек-листы (здесь и здесь), которые помогут не растеряться и не забыть ничего важного в процессе приём квартиры в новостройке у застройщика. Также можно обсудить процесс осмотра квартиры на нашем форуме.

Автор заглавного фото — vladislavb с форума «Файна Таун».